Een grondexploitatie is een middel om de meerjarige kosten en opbrengsten die gepaard gaan met de ruimtelijke ontwikkeling projecten te beheersen. De grondexploitaties van de gemeente zijn de plannen die vallen onder actief grondbeleid.

Voor een uitgebreide beschrijving en toelichting van de lopende grondexploitatie projecten wordt verwezen naar het Meerjaren Perspectief Grondzaken (MPG) 19.1. Voor deze begroting zijn de ramingen (financiën) geactualiseerd.

In de tabel hieronder staat onder andere voor de grondexploitaties een samenvatting van het totale saldo. Het saldo ofwel de verwachte eindwaarde van de grondexploitaties is de som van het tot aan begin 2019 gerealiseerde saldo van kosten en opbrengsten en het nog te realiseren deel in de jaren die volgen. Dit laatste deel betreft een raming van de nog te verwachten baten en lasten. Uiteraard is er onzekerheid of de geraamde eindwaarde ook daadwerkelijk zal worden behaald.

In de tabel hieronder zijn de zeven actieve grondexploitaties van de gemeente Zaanstad opgesomd. De kolom met het eindjaar geeft aan tot wanneer een project volgens de geactualiseerde raming loopt.

De eindwaarde van de grondexploitaties bestaat uit de ramingen van alle zeven grondexploitaties samen. Volgens de bovenstaande tabel is dit een batig saldo van ruim € 3,0 mln. Op dit moment is het de verwachting dat alle (onderliggende) grondexploitaties een batig eindsaldo hebben.

Het is mogelijk om een toekomstig saldo terug te rekenen naar 1-1-2020 met de contante waarde berekening. Deze berekening maakt gebruik van een percentage. Met het op 2% gestelde percentage komt de berekening uit op een contante waarde van € 2,4 mln.

De onderstaande tabel laat alle actieve plannen zien waarvoor een anterieure (exploitatie) overeenkomst is gesloten. Plannen waarbij de grond niet van de gemeente zelf is, vallen in de boekhouding onder de noemer faciliterend grondbeleid. Voor het verhaal van de kosten maakt de gemeente gebruik van anterieure (exploitatie) overeenkomsten.

Volgens de financiële tabel is het verwachte eind saldo van deze plannen € 0,7 mln. voordelig. Vanwege de interne wijze van de boekhouding van de gemeente worden niet altijd alle kosten direct ten laste van het plan geboekt. Zo worden kosten tot aan het moment van ondertekening van de overeenkomst vaak ten laste van het aparte voorbereidingsbudget geboekt. Hierdoor eindigt een plan dan met een positief eindsaldo. Dit eindsaldo komt dan ten gunste van de algemene reserve grondzaken (ARG).

Het tussentijdse saldo van de actief en faciliterend grondbeleid plannen

Een belangrijk financieel cijfer van de ruimtelijke ontwikkeling projecten die vallen onder grondbeleid is de boekwaarde. Dit betreft het saldo van de kosten minus de opbrengsten op een bepaald moment. Een boekwaarde moet minimaal terugverdiend worden om op nul uit te komen. Onderstaande tabel en grafiek toont de ontwikkeling van de boekwaarde van zowel actief alsmede faciliterend grondbeleid.

Ontwikkeling boekwaarde (bedragen x € 1.000,-)

De tabel laat zien dat het verwachte saldo boekwaarde per 1-1-2020 € 43,2 mln. bedraagt. Voor 2020 staat voor circa € 26 mln. meer aan inkomsten dan aan kosten voor de grondexploitaties geraamd. De boekwaarde daalt dan in van € 43,2 mln. naar € 18,9 mln. De voor 2020 geraamde opbrengsten zijn grotendeels inkomsten die in MPG 19.1 nog voor 2019 stonden geraamd. Het doorschuiven van opbrengsten naar 2020 heeft te maken met een uitspraak van de Hoge Raad in mei inzake het Programma Aanpak Stikstof (PAS). Concreet betekent dit voor de gemeentes dat de PAS systematiek niet langer gebruikt kan worden, het dan noodzakelijk is geworden om op andere wijze vergunningaanvragen te beoordelen op het onderdeel stikstof. Hierdoor zijn (grond)opbrengsten in de ramingen deels van 2019 naar 2020 doorgeschoven.

De ontwikkeling van de Algemene Reserve Grondzaken

De Algemene Reserve Grondzaken (ARG) doet dienst als een buffer tussen de jaarlijkse algemene middelen van de gemeente en de grondexploitaties. De ARG dient tevens als een verevenings-reserve, omdat opbrengsten van rendabele plannen worden gebruikt om onrendabele plannen te dekken.
De belangrijkste resultaten uit de actualisatie van de grondexploitaties staan in onderstaande tabel. Voor de resultaten van plannen gaat het in de tabel zowel om ruimtelijke plannen zijnde grondexploitaties van de gemeente alsmede om plannen op basis van een anterieure overeenkomst.
Winsten kunnen pas worden ingeboekt als er voldoende zekerheid is voor winstnemen, hierbij wordt het percentage van gereedheid (completion methode) gevolgd. Bij het eerder winstnemen dan op het moment van afsluiten van grondexploitaties wordt ook gekeken naar de risico’s van de grondexploitatie.

Ontwikkeling van de ARG (bedragen x € 1.000)

De benodigde weerstandscapaciteit voor het dekken van alle risico’s uit ontwikkelactiviteiten is berekend op circa € 6,5 mln. Het beschikbare weerstandsvermogen tegenover de risico’s uit ontwikkelactiviteiten wordt gevormd door de Algemene Reserve Grondzaken (ARG). De ARG heeft een bufferfunctie tussen de financiële schommelingen die eigen zijn aan ruimtelijke ontwikkeling en de gemeentelijke exploitatie. Die bufferfunctie van de ARG brengt rust in de begroting. Dit omdat alleen tot aanvulling vanuit de algemene middelen naar de ARG wordt overgegaan als de ARG onder de benedengrens (75%) van het benodigde weerstandsvermogen zou uitkomen. En alleen als de bovengrens (125%) wordt overschreden, vindt afdracht aan de algemene middelen plaats.

Zoals de tabel laat zien, was de beginstand 2019 voor de omvang van de ARG € 7,5 miljoen. De bovenstaande tabel laat zien dat de komende jaren geen stortingen naar de ARG nodig zijn. De tabel laat ook zien dat in 2022 een afdracht uit de ARG staat gepland. In de begroting is deze afdracht nog niet opgenomen. Bij het uitgebreidere MPG 20.1 die bij de jaarrekening 2019 wordt verwacht zit een uitgebreidere risico inventarisatie. Rond die tijd verwacht de gemeente meer bekend te zijn met mogelijke gevolgen zoals een mogelijke bijstelling van de planning als gevolg van de uitspraak van de Hoge Raad inzake de PAS. Deze nieuwste inzichten kunnen dan in de uitgebreidere risico inventarisatie worden meegenomen.