Besloten Vennootschap

Het doel van Betaalbare Koopwoningen Zaanstad (BKZ) is tweeledig:  - Het bevorderen van de volkshuisvesting overeenkomstig het beleid van de gemeente Zaanstad  - Het realiseren van kwalitatief hoogwaardige sociale koopwoningen in de gemeente Zaanstad; het via erfpacht beschikbaar stellen van deze woningen aan de gewenste doelgroep en het uitvoeren van een beleid teneinde deze woningen zoveel mogelijk voor de doelgroep te behouden

Gemeente Zaanstad is voor 100% eigenaar van de aandelen. Het voltallig college vertegenwoordigt de enige aandeelhouder gemeente Zaanstad

BKZ kent inmiddels 3 modellen.

De portefeuille van BKZ instap omvat op 1 januari 2019 ca. 60 contracten.

De portefeuille van BKZ traditioneel omvat op 1 januari 2019 nog  ca. 240 contracten.

De portefeuille van BKZ erfpachtvariant omvat op 1 januari 2019  ca. 182  contracten.

Na verkoop van  de garantie- en erfpachtvariant nieuwbouwwoningen zit BKZ voor de bestaande modellen in een beheer fase , waarbij de nadruk komt te liggen om een goede beheersing van de financiën en cashflow en inzicht in het risico van het niet aflossen (afnemen van tranches). De overspannen woningmarkt van de laatste jaren heeft geleid tot een sterke stijging in de mate van tranche en grondafname.

In 2018 is verkend of BKZ kan participeren in nieuwe activiteiten in de woningmarkt. Een nieuw ontwikkeld model gericht op het realiseren en behouden van bereikbare koopwoningen voor inkomens rond modaal, zal najaar 2019 ter besluitvorming worden voorgelegd.

De nieuwe governance structuur is per 1 januari 2018 ingevoerd.

Door de overspannen woning- en bouwmarkt  is in 2018/2019 het in 2017 vast gestelde model Duurzaam Funderingsherstel Zaanstad geëvalueerd.  Dit model gaat om funderings- en cascoherstel in combinatie met het aanbrengen van energiebesparende maatregelen. Het model is op juridisch, financieel en aanbestedingsgebied aangepast. In najaar 2019 vindt er besluitvorming over de aanpassing plaats en vindt een nieuwe aanbesteding plaats. Uitvoering van een pilotblok kan dan in 2020 plaats vinden

Risico's

Het zwaartepunt van de risico's van BKZ liggen op het politieke en financiële vlak. De doelstelling van BKZ is bijdragen aan de volkshuisvesting binnen de gemeente Zaanstad. Deze doelstelling heeft politiek de aandacht. Vanwege de rekening courant en de  leningsovereenkomst, die BKZ heeft afgesloten met de gemeente Zaanstad voor BKZ traditioneel tot een maximumbedrag van respectievelijk 5,5 miljoen euro en voor de Garantieregelingen tot 31 miljoen, is het financieel belang groot te noemen. Huidige stand per 1/1/2019 is resp. 0,86 mln (traditioneel BKZ) en 18,7 mln (garantie BKZ).

Risico's

• Het trancherisico op de opstal bestaat nog wel. Hierbij worden de tranches (20% (traditioneel) en 30% (afzetgarantiewoningen) van de opstalwaarde) niet afgenomen door de kopers (en dus niet terugbetaald op korte termijn). Dit komt omdat er geen inkomensstijging plaatsvindt. Gevolg is dat pas bij (door)verkoop de resterende tranches worden gerealiseerd (afgelost). BKZ monitort dit. Het risico wordt vertaald in de kasstroom.
• Risico van waardevermindering van de grond in de toekomst. De grond wordt na 25 jaar geherwaardeerd.
• Hoogconjunctuur leidt tot positieve kasstroom door afname van tranches en grond. Echter hierdoor daalt het aantal BKZ woningen en beschikbaarheid van woningen voor de doelgroep.

Beheersmaatregelen

• Jaarlijkse inkomenstoets bij kopers door BKZ;
• periodieke rapportages naar college (1x) en college en raad (1x). Deze rapportages bevatten gegevens met betrekking tot aantal woningen, liquiditeit, prognoses cashflow, risico’s, etc.;
• 1 á 2 keer per maand overleg tussen ambtenaren en de directeur van BKZ; de samenwerkingsrelatie is goed;
• Ontwikkeling van een nieuw model waarbij BKZ woningen langer voor de doelgroep kan behouden;
• Verkenning  of het verzoek vanuit de markt om de realisatie van het verplichte sociale woning segment bij nieuwbouwprojecten in te zetten voor sociale koop, gekoppeld kan worden aan realisatie BKZ koopwoningen;
• In het Plan van aanpak Verbetering kwaliteit woningvoorraad  is geld gereserveerd voor de realisatie woningen duurzaam funderingsherstel Zaanstad in de periode 2018-2020.